Оренда під час карантину

Платити чи не платити за оренду. Аналіз останніх змін законодавства.

11 березня 2020 року Кабінетом міністрів України було прийнято постанову №211«Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2». Вказаною постановою запроваджено на всій території України, у період з 12 березня 2020 року по 24 квітня 2020 року, карантин та було вжито ряд обмежувальних заходів, спрямованих на недопущення розповсюдженню епідемії. Зокрема, було прийнято рішення про заборону здійснення господарської діяльності певним видам суб'єктів господарювання. До цього списку ввійшли: суб'єкти господарювання, робота яких передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення.
Винятком стали лише продуктові магазини, лікарні, аптеки, банки, засоби зв'язку, служби доставки та деякі інші види бізнесу. Тобто, як бачимо, роботу малого та, майже всього, середнього бізнесу – зупинено.
Що ж робити суб'єктам господарювання в ситуації, коли останні знаходяться «на карантині», тобто не ведуть своєї звичайної діяльності та як виконати свої зобов'язання, які виникли на підставі угод, укладених до введення в дію Постанови КМУ №211? Розберемо, наприклад, зобов'язання, які виникають на підставі договорів оренди. Які фінансові ризики настають для наймачі та для орендодавця під час дії карантину?
У зв'язку із прийняттям Постанови КМУ №211, владою було прийнято ряд змін до актів національного законодавства. Ці зміни були зазначені в Законі України №540-ІХ«Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» та стосувалися, зокрема: щодо сплати податків та зборів у період карантину; щодо проведення перевірок контролюючими органами; щодо строків подачі звітності суб'єктами господарювання; щодо судових строків; щодо нарахування відсотків за користування кредитними коштами; щодо підстав для звільнення від зобов'язань по сплаті орендної плати на період дії карантину, а також багатьох інших питань.
В аспекті, так званого звільнення від сплати орендної плати на період дії карантину, законодавцями, на підставі вищевказаного Закону України №540-ІХ, було доповнено розділ «Перехідні та прикінцеві положення» Цивільного кодексу України пунктом 14, який викладено в наступній редакції:
«З моменту встановлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2" від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу».
Як бачимо, вказаний пункт має бланкетну норму та відсилає до статті 762 Цивільного кодексу України.
У свою чергу, частиною 6 статті 762 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Тобто, вказаною нормою статті чітко визначено, що наймач не сплачує орендну плату виключно в тому разі, якщо майно не може використовуватися ним.
Велика Палата Верховного Суду у постанові №910/7495/16 від 08.05.2018 р. розтлумачила словосполучення «не могло бути використане» в контексті ч. 6 ст. 762 ЦК України. Судом було зазначено наступне:
«наведена норма права визначає, в якості підстави звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату, об'єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає».
Як бачимо, Закон України №540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)» не звільніє автоматично наймача від орендної плати, а лише встановлює підставу, згідно якої може відбутися процедура звільнення від сплати за користування майном.
Натомість, з плином деякого часу, законодавці знову намагалися врегулювати питання сплати орендної плати, про що 13.04.2020 року було прийнято Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державний бюджет України». Зокрема, пункт 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України пунктом 14, було змінено та викладено в наступній (новій) редакції, а саме:
«Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб".
Примітка. Частиною 2 статті 286 Господарського кодексу України та частиною 4 статті 762 Цивільного кодексу України встановлено право наймача вимагати зменшення розміру сплати орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.
Однак, аналіз Постанови КМУ №211 свідчить про те, що нею заборонено лише певний вид господарської діяльності, а про заборону користування будь-яким майном (в тому числі і орендованим) там взагалі нічого не сказано. Крім того, в цій же Постанові КМУ №211 немає заборони доступу третім особам до орендованого майна. Таким чином, користуватися орендованим майном ніхто не заборонив. Користування ним – не значить лише неможливість проведення господарської діяльності. Для прикладу, одним із способів користуванням майном є зберігання в приміщенні речей, вільний доступ до нього тощо.
Отже, як бачимо, що в Законі України №540-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв'язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)», що в Законі України «Про внесення змін до Закону України «Про державний бюджет України», що в пункті 14 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» Цивільного кодексу України не встановлено імперативний обов'язок орендодавця звільнити наймача від сплати орендної плати на період дії карантину. Вказаними законодавчими актами лише розширено підстави для того, щоб наймач, на підставі частини 2 статті 286 Господарського кодексу України та частини 4 статті 762 Цивільного кодексу України, мав право вимагати зменшення сплати орендної плати.
Водночас з цим, було б дивно, аби законодавець звільнив наймачів від сплати орендної плати в повному обсязі, бо при таких обставин порушувалися б права орендодавця на отримання блага у вигляді доходів від здачі в оренду приміщення. Крім того, орендодавцю потрібно платити податки на землю, платити комунальні послуги, роботи ремонт приміщення тощо, а якщо приміщення взято в кредитні кошти, то сплачувати ще й кредит, так як останній не було відтерміновано до закінчення карантину.
У свою чергу, наймачу, щоб скористатися нормою частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України і звільнитися від сплати орендної плати, потрібно підтвердити виникнення відповідних обставин, які не залежали від волі останнього та на підставі яких наймач може бути звільнений від виконання своїх зобов'язань.
За загальним правилом, встановленим статтею 526 Цивільного кодексу України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Водночас з цим, особа, яка порушила зобов'язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов'язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили.
Обставинами непереборної сили, у відповідності до Закону України «Про торгово-промислові палати в України», є форс-мажорними обставинами. Посвідчення таких обставин, згідно статті 14 вказаного Закону, займається Торгово-промислова палата України на підставі заяви та доданих до неї документів заінтересованої особи.
Проблема в отриманні сертифіката, який посвідчує, що у відповідних зобов'язань дійсно є форс-мажорні обставини, полягає в складності процедури доказування причинно-наслідкового зв'язку між обставинами та неможливістю виконання умов договору. Саме у зв'язку із неможливістю заінтересованої сторони правильно зібрати доказову базу та подати її, призводить до відмови у видачі відповідного сертифікату.
Тому, в зобов'язальному праві, все більше осіб зараз покладаються на спеціалістів, які проходили процедуру отримання сертифікату та знають, як грамотно написати заяву, яку інформацію треба зазначати, а яку не треба, як формувати додатки до заяви та як зібрати докази і правильно їх подати до Торгово-промислової палати України, щоб, як наслідок, отримати рішення про видачу сертифікату про засвідчення форс-мажорних обставин та не зіпсувати партнерські відносини зі своїми контрагентами.
104
Успішно проведених процедур досудового врегулювання спору між орендодавцем та орендарем.
98%
Виграних справ щодо визнання протиправними та скасування нарахувань орендної плати під час карантину.
745 703
Зекономлених коштів клієнтам.

Адвокат по цивільним справам у м. Полтава

Для вирішення цивільних спорів, зверніться до нашого адвоката за номером:
+38 (095) 201 89 45

Або заповніть форму для зворотнього дзвінка:
Залиште свій номер телефону для зворотнього дзвінка!
Або зателефонуйте нам за номером:
+38 (095) 201 89 45
Не знайшли потрібну Вам послугу?
Заповніть форму та отримайте безкоштовну консультацію!
Замовити зворотній дзвінок
Наш адвокат зателефонує вам для уточнення деталей!
Made on
Tilda